Charlotte Meulenbelt (Ymere): ‘Er zijn heel veel rechten, maar dat zijn de rechten van de mensen die het al hebben’

Er is één moment waarop de abstractie van de woningmarkt voor Charlotte Meulenbelt volledig verdwijnt.

Tijdens de lunch vertelt een collega dat haar 25-jarige dochter eindelijk een kamer in Amsterdam heeft gevonden. Na jaren zoeken. Voor 800 euro per maand. Niet ideaal, wel een enorme opluchting: ze heeft ten minste een plek.

Meulenbelt loopt terug naar haar bureau. Daar ligt een bezwaarschrift tegen een woningbouwproject waaraan zij werkt. Vijftien pagina’s argumenten waarom de woningen er niet zouden moeten komen. Een van de zorgen is dat omwonenden straks in hun tuin de toekomstige buren kunnen horen.

Ze wordt boos.

Niet omdat bewoners geen bezwaar zouden mogen maken. Niet omdat ruimtelijke procedures overbodig zijn. Maar omdat op zo’n moment zichtbaar wordt hoe ongelijk de belangen op een overspannen woningmarkt zijn georganiseerd.

‘Er zijn heel veel rechten’, zegt ze. ‘Maar dat zijn de rechten van de mensen die het al hebben.’

De woningzoekende die nog thuis woont, na een scheiding geen kant op kan of zijn volwassen leven jarenlang moet uitstellen, vormt zelden een georganiseerde partij in een procedure. Geen bewonersvereniging, geen gezamenlijk bezwaarschrift, geen vanzelfsprekende plek aan tafel. Juist voor die groep, wiens leven vaak in pauzestand staat, komt woningcorporatie Ymere op.

Dat maakt haar werk als senior projectontwikkelaar industriële bouw bij Ymere uiteindelijk veel minder technisch dan haar functietitel suggereert. Ze werkt vijf jaar bij de woningcorporatie, studeerde Bouwkunde in Delft en deed daarvoor bijna tien jaar ervaring op met modulair bouwen in de hospitalitysector. Ze kent de techniek. Maar de grootste blokkades ziet ze steeds vaker buiten de techniek: in procedures, financiering, versnipperde besluitvorming en een bouwproces dat ieder project nog te vaak als uniek behandelt.

‘We noemen het een wooncrisis’, zegt ze. ‘Maar het is eigenlijk een bestaanscrisis.’

Elke euro kan maar één keer worden uitgegeven

Ymere staat als grote corporatie voor een opgave die zich niet laat reduceren tot aantallen nieuwbouwwoningen. Bestaande woningen moeten worden onderhouden en verduurzaamd. Slechte energielabels moeten verdwijnen. In buurten staat de leefbaarheid onder druk. Ook de kwaliteit van de woningvoorraad vraagt investeringen: tocht, schimmel en verouderde installaties moeten worden aangepakt. En ondertussen zijn de wachtlijsten lang.

‘Uiteindelijk doen we alles voor onze bewoners en huurders, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. Betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid komen allemaal samen. Maar je kunt iedere euro maar één keer uitgeven.’

Daar zit volgens Meulenbelt de hardste bestuurlijke werkelijkheid. De corporatie moet meer doen, maar vooral scherper kiezen waar geld en capaciteit het grootste maatschappelijke effect hebben. Dat wordt extra ingewikkeld omdat sociale nieuwbouw financieel altijd een onrendabele investering is.

Op de vraag wanneer een project maatschappelijk gewenst maar financieel lastig is, hoeft ze niet lang na te denken.

‘Altijd.’

Dat antwoord is interessanter dan het op het eerste gezicht lijkt. De maatschappelijke vraag naar woningen is enorm, maar hoe meer een corporatie investeert, hoe groter de druk op haar financiële ruimte kan worden. Nieuwbouw, renovatie, verduurzaming en leefbaarheid concurreren uiteindelijk om dezelfde euro.

De consequentie: uitdagingen zijn niet meer specifiek aan één project gekoppeld en moeten daarom breder – en dus efficiënter – worden bekeken.

En precies daar begint voor Meulenbelt het verhaal van industrieel bouwen.

Niet een andere woning, maar een ander proces

De discussie over industriële woningbouw wordt volgens haar nog te vaak teruggebracht tot twee vragen: gaat het sneller en is het goedkoper?

Beide zijn relevant. Maar ze zijn onvoldoende.

‘Industrieel bouwen is gewoon een ander soort proces en een ander soort samenwerking. Alleen dan krijg je winst. Niet alleen financieel, maar ook in snelheid en kwaliteit.’

Wie een woning in een fabriek maakt, maar het ontwikkelproces daaromheen traditioneel blijft organiseren, benut slechts een deel van de potentie. Als een corporatie per locatie opnieuw het programma van eisen opstelt, opnieuw plattegronden uitonderhandelt, steeds weer technische uitgangspunten vastlegt en dezelfde risico’s verdeelt, blijft de hele woningbouwopgave gevangen in een projectmatige bouwcultuur.

Industrialisatie vraagt daarom om een andere schaal van denken.

Meulenbelt gebruikt een eenvoudig voorbeeld. Ontwerp je een module voor één project, dan zijn ontwikkeling en digitalisering relatief duur. Maar weet je dat die module in vijf jaar honderden keren kan worden toegepast, dan verandert de rekensom fundamenteel.

Voor Ymere betekent dat een beweging van projectgericht naar projectoverstijgend ontwikkelen. Niet alleen vragen wat voor één locatie optimaal is, maar ook welke oplossing later opnieuw bruikbaar is.

Dat is geen pleidooi voor een stad vol identieke woningen. Ymere heeft veel binnenstedelijk bezit en Meulenbelt benadrukt dat industrieel bouwen niet overal past. Wie een systeem zo ver moet aanpassen dat de voordelen van herhaling verdwijnen, moet volgens haar ook durven concluderen dat een andere bouwmethode beter is.

Maar waar schaal mogelijk is, moet je die schaal ook organiseren.

Anders blijft industrialisatie een kostbare pilot.

De prijswinst moet nog komen

Juist op dit punt is Meulenbelt minder evangelisch over industrieel bouwen dan sommige pleitbezorgers. De methode is volgens haar op dit moment financieel nog niet vanzelfsprekend goedkoper dan traditionele bouw. De prijs ligt veelal op een vergelijkbaar niveau.

De winst is al wel zichtbaar op andere terreinen: minder afhankelijkheid van schaarse arbeid op de bouwplaats, efficiënter materiaalgebruik, meer voorspelbaarheid en de mogelijkheid om kennis en ontwerpbeslissingen te herhalen.

De financiële doorbraak moet vervolgens uit schaal komen. Dat geldt ook voor duurzamere bouwmethoden. Houtbouw kan in de eerste projecten duurder zijn. Dan ontstaat het klassieke dilemma: bouw je honderd conventionele woningen of een kleiner aantal duurzamere woningen?

Voor Meulenbelt is het antwoord niet om duurzaamheid te laten vallen, maar om de meerkosten door herhaling steeds verder terug te brengen. Een innovatie die na een succesvolle pilot bij het volgende project opnieuw als uitzondering wordt behandeld, verandert de sector niet.

Datzelfde geldt voor digitalisering. BIM is in de bouw inmiddels breed ingeburgerd, maar juist aan de voorkant van gebieds- en projectontwikkeling ziet zij nog ruimte. Hoe eerder informatie, uitgangspunten en producten worden gestandaardiseerd, hoe groter de kans dat een industriële bouwketen werkelijk van herhaling profiteert.

Van project naar platform: de samenwerking met Moos

De samenwerking tussen Ymere en Moos laat volgens Meulenbelt zien hoe zo’n verandering in de praktijk kan ontstaan.

Ymere had zelf nog geen ervaring met Moos of met de mensen erachter. Wel deed Moos mee aan de uitvraag van de Nieuw Hollandse (NH) Bouwstroom. Bij een flexproject in Amsterdam-Noord werd onderzocht of het systeem paste. In eerste instantie leek het antwoord nee.

Dat had het einde van het gesprek kunnen zijn.

In plaats daarvan gingen partijen opnieuw om tafel. ‘We zijn nog een keer gaan kijken: kan het misschien toch wel, maar dan anders?’

Die houding bleek belangrijker dan vasthouden aan een oorspronkelijk ontwerp. Toen partijen later bij de plattegronden vastliepen, werd het probleem niet uitsluitend binnen dat ene project opgelost. De vraag werd groter gemaakt: welke plattegrond kan niet alleen hier, maar ook in volgende projecten binnen de gehele NH Bouwstroom worden gebruikt?

Daarmee verandert ontwerpwerk van een eenmalige projectkostenpost in een investering in een platform.

Voor Meulenbelt is dat de kern van opschalen. Een project mag best een leeromgeving zijn, maar voor de bewoner bestaat geen experimentele woning.

‘Een huurder wil niet horen: dit was een experiment, dus sorry dat je installatie niet goed werkt. Het moet gewoon een heel goede woning zijn.’

Inmiddels werkt Ymere aan meerdere projecten met Moos, zowel in flexibele als permanente woningbouw. Als de huidige projecten doorgaan, gaat het bij elkaar richting driehonderd woningen. Nog interessanter dan het aantal is de manier waarop partijen proberen risico’s tussen projecten te verbinden.

Voor een van de flexprojecten is afgesproken dat Moos al modules kan produceren voordat de definitieve vergunning is verkregen. Mocht die locatie onverhoopt niet doorgaan, dan kunnen de modules volgens het plan worden ingezet bij een ander permanent project waarin hetzelfde platform wordt gebruikt, bijvoorbeeld binnen de NH Bouwstroom.

Dat is industrieel bouwen in zijn meest wezenlijke vorm: niet alleen sneller produceren, maar voorkomen dat product, kennis en kapitaal volledig aan één locatie zijn vastgeklonken.

En dus hoeft ook niet voor ieder project hetzelfde programma van eisen opnieuw vanaf nul te worden doorlopen.

De procedure als zwart gat

Dat soort flexibiliteit is nodig omdat veel vertraging niet op de bouwplaats ontstaat, maar ervoor.

Meulenbelt noemt bezwaarprocedures een van de grootste bronnen van onzekerheid. Niet alleen de duur is problematisch, vooral de onvoorspelbaarheid. Als iedere procedure exact zes maanden zou duren, kun je dat inplannen. De werkelijkheid varieert van nauwelijks vertraging tot procedures die uiteindelijk jaren kunnen kosten.

‘Het is een zwart gat. Daar kun je niet op plannen.’

Ze wil daarom dat corporaties en gemeenten vaker expliciet afwegen wanneer zij op basis van een bruikbare vergunning bereid zijn het risico van starten te nemen. Niet ieder bezwaar is hetzelfde. Een fundamenteel probleem rond veiligheid, onderzoek of archeologie vraagt iets anders dan een beperkt individueel nadeel.

De kern is volgens haar dat ook het belang van de toekomstige bewoner zichtbaar moet worden gemaakt. Wie bezwaar maakt, is aanwezig. Wie op de woning wacht, bestaat in het proces vooral als statistiek.

Daarmee keert het gesprek terug naar haar boosheid over die vijftien pagina’s bezwaar. Niet omdat het recht op bezwaar moet verdwijnen, maar omdat de woningzoekende in de afweging te gemakkelijk onzichtbaar blijft.

Een corporatie bouwt geen product en vertrekt

Wie denkt dat Meulenbelt daarmee vooral productie boven alles stelt, vergist zich. Voor haar is een project niet geslaagd zodra de woningen technisch zijn opgeleverd.

Wanneer is een project voor haar dan wél geslaagd? ‘Als de buurt sterker is geworden.’

Daarom begint bij nieuwe complexen de sociale kant steeds vaker al voordat de eerste bewoners de sleutel krijgen. Ymere werkt met community building, buurtaanpakken en maatschappelijke en zorgpartners. Bij een flexproject in Nieuw-Vennep werd professionele community building na verloop van tijd steeds verder overgedragen aan bewoners zelf.

Ook in de bestaande voorraad zoekt Ymere naar extra woonruimte: bedrijfsruimten transformeren, optoppen, ongebruikte zolders benutten en waar mogelijk verdichten. Maar ook hier bestaat geen universeel recept.

‘Het is contextafhankelijk.’

Dat past bij een fundamenteel verschil tussen een woningcorporatie en een partij die na oplevering weer vertrekt. Ymere blijft verantwoordelijk voor het vastgoed en voor haar bewoners. Wat vandaag wordt ontwikkeld, is vervolgens tientallen jaren onderdeel van een buurt. In die zin begint het werk van een corporatie na oplevering pas echt. Een groot deel van het werk van Ymere ligt juist in het zorgen voor en bewaken van de leefbaarheid.

Die lange horizon maakt kwaliteit voor Meulenbelt niet onderhandelbaar. Industrieel gebouwd of traditioneel: installaties moeten functioneren, ruimtes moeten logisch en goed zijn ingedeeld, het binnenklimaat moet goed zijn en de woning moet bewoners wooncomfort bieden.

Standaardiseren wat de bewoner niet hoeft te merken

Op het eerste gezicht lijkt standaardisatie moeilijk te verenigen met menselijke, locatiespecifieke buurten. Meulenbelt ziet juist daar de kans.

Standaardiseer aan de achterkant wat bewoners nauwelijks hoeven te merken: bouwsystemen, technische uitgangspunten, digitale informatie, onderdelen van het ontwerpproces en repeteerbare productie. Gebruik de ruimte die daarmee ontstaat aan de voorkant voor wat bewoners wel ervaren: een goede plattegrond, betaalbaarheid, comfort, een veilige omgeving en een buurt die functioneert.

Het klinkt minder spectaculair dan robots, modules en nieuwe productielijnen. Maar juist in die minder zichtbare verandering van het proces zit volgens Meulenbelt de werkelijke systeemverandering. Dat wordt tastbaar in een ander verhaal dat ze vertelt.

Tijdens een van haar eerste projecten sprak ze een vrouw die al tien jaar op een woning wachtte. Ze was slecht ter been, zocht een woning op de begane grond, maar had geen formele zorgindicatie. Later, toen de huurcontracten waren getekend, zag Meulenbelt haar naam tussen de nieuwe bewoners staan.

‘Toen dacht ik: yes.’

Daar zit voor haar uiteindelijk de betekenis van het vak.

Niet in BIM. Niet in een module. Niet in een bouwstroom of een nieuw contractmodel. Dat zijn middelen.

Het doel is dat iemand die jarenlang heeft gewacht uiteindelijk een sleutel krijgt – en daarna in een woning en buurt terechtkomt die ook werkelijk functioneren.

Daarmee krijgt haar visie op industrialisatie een opvallend menselijke conclusie. De grote tegenstelling is niet traditioneel tegenover industrieel bouwen. Het is ook niet maatwerk tegenover standaardisatie.

De echte tegenstelling is die tussen een sector die ieder project opnieuw organiseert en een sector die in staat is van het vorige project te leren.

Pas wanneer corporaties, gemeenten en bouwers hun kennis, producten en risico’s over projecten heen durven te organiseren, wordt industrialisatie meer dan een bouwmethode.

Dan ontstaat wat de woningmarkt volgens Meulenbelt nodig heeft: een productiesysteem dat sneller leert dan de woningnood groeit.