Alfred van den Bosch: ‘De stip is ooit, de stoep is vandaag’ 

Alfred van den Bosch slaapt over het algemeen goed. Als hij toch over een beslissing blijft nadenken, is dat zelden vanwege de omvangrijke gebiedsontwikkelingen of meerjarige investeringsprogramma’s waarover hij als bestuurder van Vivare moet besluiten. Het zijn vaker de kleinere dossiers. 

Het gaat dan om situaties waarin de organisatie formeel gelijk kan hebben, maar de uitkomst voor één huurder toch ongemakkelijk voelt. Wat doet een besluit met iemand? Is de toepassing van een regel in dit individuele geval nog rechtvaardig? En hoe kan een bestuurder aandacht vragen voor zo’n kwestie zonder de professionele verantwoordelijkheid van medewerkers over te nemen? 

Het zegt iets over de manier waarop Van den Bosch naar zijn functie kijkt. Hij bestuurt een corporatie met circa 25.000 woningen en ongeveer 300 medewerkers, maar zoekt de legitimiteit van die schaal niet in het instituut zelf. De omvang van Vivare geeft investeringskracht, kennis en invloed. Die positie verplicht de organisatie volgens hem om zichtbaar verschil te maken voor mensen die op de woningmarkt weinig macht hebben. 

Van den Bosch werkt inmiddels zo’n 35 jaar in de volkshuisvesting. Hij maakte de tijd mee waarin corporaties vooral bouwden, de periode waarin regels, toezicht en beheersing de boventoon voerden en de huidige fase, waarin opnieuw vrijwel iedere grote maatschappelijke opgave direct of indirect bij de sector terechtkomt. 

Corporaties moeten nieuwe woningen bouwen, verduurzamen en hun bestaande bezit onderhouden. Tegelijkertijd wordt van hen verwacht dat zij buurten leefbaar houden, kwetsbare bewoners ondersteunen en bijdragen aan oplossingen voor zorg, eenzaamheid en kansenongelijkheid. De vraag is niet meer óf er keuzes moeten worden gemaakt, maar waar de grens ligt en wie de gevolgen daarvan draagt. 

Wonen bepaalt wie kan beginnen 

Wie van enige afstand naar Arnhem en de omliggende gemeenten kijkt, ziet volgens Van den Bosch een regio met een sterke woonkwaliteit: groen, ruimte, aantrekkelijke dorpen en stedelijke voorzieningen. Wie preciezer kijkt, ziet ook een scherper contrast. 

In delen van Arnhem stapelen armoede, gezondheidsproblemen, beperkte kansen en sociale kwetsbaarheid zich in dezelfde wijken op. De omliggende gemeenten kennen vaak minder omvangrijke problemen, maar ook daar kunnen de verschillen tussen buurten groot zijn. 

‘De kwaliteit van deze regio is groot. Maar daaronder ligt een opgave die op sommige plekken heel scherp is. Juist daar hebben corporaties vaak veel bezit en dus ook een grote verantwoordelijkheid.’ 

De meest urgente opgave is voor Van den Bosch uiteindelijk de beschikbaarheid van woningen. Het tekort ontneemt mensen niet alleen een dak boven het hoofd, maar ook de mogelijkheid om aan een volgende levensfase te beginnen. 

Dat geldt voor starters, maar eveneens voor mensen die na een scheiding, verlies van werk of een andere ingrijpende gebeurtenis opnieuw moeten beginnen. Zij hebben geen woning om achter te laten, geen opgebouwd vermogen en weinig positie in een systeem dat schaarste moet verdelen. 

‘Je hebt niets te ruilen. In de sociale huur heb je weinig punten en op de koopmarkt weinig geld. Dan sta je achteraan.’ 

Ook mensen die net boven de inkomensgrens voor sociale huur uitkomen, raken steeds verder in de knel. Zij verdienen te veel voor een corporatiewoning, maar te weinig voor een groot deel van de commerciële huur- en koopmarkt. Formeel vallen zij buiten de doelgroep; praktisch ontbreekt ieder realistisch alternatief. 

Daarmee wordt de wooncrisis volgens Van den Bosch een vraagstuk van zeggenschap. Wie geen passende woning kan vinden, verliest een deel van de grip op zijn leven. Een thuis is de plek van waaruit mensen kunnen werken, een gezin kunnen vormen, relaties onderhouden en onderdeel worden van een buurt. 

Het nieuwe koersplan van Vivare vertaalt dat in twee uitgangspunten: thuis als basis en bewoners aan het stuur van hun buurt. Dat tweede uitgangspunt vraagt ook zelfkritiek van corporaties. 

De sector heeft in de afgelopen decennia een omvangrijk systeem van regels, protocollen en verantwoordingsmechanismen opgebouwd. Veel daarvan is verklaarbaar. Maar het risico is dat de organisatie belangrijker wordt dan degene voor wie zij bestaat. 

‘We moeten alleen regelen wat werkelijk nodig is. Voor de rest moeten mensen ruimte krijgen om hun eigen leven en hun eigen omgeving vorm te geven.’ 

Van den Bosch groeide zelf op in een arbeiderswijk waar ook corporatiewoningen stonden, met familieleden in de buurt en een basisschool midden in de wijk. Hij romantiseert die tijd niet, maar zag wel hoe informele structuren een buurt droegen. De winkelier, de vereniging en de buurman vervulden een rol waarvoor nu al snel een programma wordt opgetuigd, een overlegtafel wordt ingericht of een professional wordt ingezet. 

Zijn overtuiging is in de loop van zijn carrière veranderd. De corporatie hoeft het leven van bewoners niet over te nemen. Zij moet aanwezig zijn wanneer dat nodig is, maar moet eerst kijken welke kennis, kracht en verantwoordelijkheid al in een buurt aanwezig zijn. 

De vraag van vier ton 

Het koersplan van Vivare draagt de titel Stip op de stoep. Daarin ligt volgens Van den Bosch de spanning van het corporatiebestuur besloten. 

Vastgoed vraagt om een horizon van tientallen jaren. Gebiedsontwikkelingen kunnen vijftien tot twintig jaar duren. Verduurzaming en portefeuillesturing zijn opgaven voor generaties. Tegelijkertijd wordt de legitimiteit van een corporatie vandaag bepaald: bij de woningzoekende die geen kant op kan, bij de huurder met een lekkage en in de buurt waar problemen zich opstapelen. ‘De stip is ooit, de stoep is vandaag. We kunnen ons verliezen in wat we over vijf, tien of dertig jaar willen bereiken. De vraag moet steeds zijn: helpen we vandaag een huurder of een woningzoekende?’ 

Die urgentie betekent niet dat iedere investering vanzelfsprekend verantwoord is. De maatschappelijke behoefte aan nieuwbouw, verduurzaming, onderhoud en leefbaarheid is vrijwel onbeperkt. De financiële capaciteit van Vivare is dat niet. 

Voor Van den Bosch ligt daar het zwaarste bestuurlijke dilemma: wanneer getuigt doorzetten van maatschappelijke daadkracht, en wanneer leidt het tot ineffectief gebruik van corporatiekapitaal? ‘Ga je een sociale huurwoning realiseren voor een bedrag van vier ton? Dat is wat sommige ontwikkelaars vragen. Misschien is dat op die ene plek nodig, maar normaliter niet. Je moet ook durven vragen of je met hetzelfde geld, bijvoorbeeld door woningdeling of het beter benutten van de bestaande voorraad, meer mensen kunt helpen.’ 

Het antwoord is niet zwart-wit. Een dure sociale huurwoning kan noodzakelijk zijn om een gemengd programma op een strategische locatie mogelijk te maken. Wanneer de uitzondering echter de norm wordt, komen andere opgaven in gevaar. 

De bouwkosten vormen daarbij niet altijd het grootste conflict. Over materiaal, productie en uitvoering kunnen corporaties en bouwers doorgaans zakelijk onderhandelen. De grondwaarde is volgens Van den Bosch vaker het breekpunt. Gemeenten verlangen betaalbaarheid, duurzaamheid, kwaliteit en voorzieningen, maar ontwikkelaars of zelfs diezelfde gemeenten rekenen soms met grondprijzen die moeilijk verenigbaar zijn met de exploitatie van sociale huur. 

In Arnhem ervaart hij ruimte voor een inhoudelijk gesprek. Bij een bijzondere gebiedsontwikkeling kan Vivare soms verder gaan dan normaal, mits helder wordt waarom die extra investering op die specifieke plek gerechtvaardigd is. ‘Soms zet je er als het ware een hek omheen: voor dit gebied en deze bijzondere opgave doen we een stap extra. Maar daarmee wordt het niet automatisch de norm voor de hele stad.’ 

Rechtvaardigheid is daarbij zijn belangrijkste bestuurstoets. Een besluit hoeft niet voor iedereen gunstig te zijn, maar het moet uitlegbaar blijven. ‘Je moet jezelf altijd afvragen: kan ik dit aan een ander vertellen? Dat is een belangrijke toets op de soliditeit van een besluit.’ 

Van Merwijde tot Rijnpark 

Merwijde is voor Van den Bosch het bewijs dat bestuurlijke daadkracht daadwerkelijk tot woningen kan leiden. Het project met 148 appartementen leek aanvankelijk financieel en ruimtelijk nauwelijks uitvoerbaar. Vivare, collega-corporatie Volkshuisvesting en de gemeente besloten zich niet bij die conclusie neer te leggen.‘We hebben tegen elkaar gezegd: we gaan het doen. Alles wat ons tegenhoudt, ruimen we gezamenlijk op.’ 

Het resultaat is meer dan een woongebouw. Merwijde wordt ook gebruikt als proeftuin voor community building. Een digitale toepassing ondersteunt het contact tussen bewoners, maar de kern is dat mensen zelf verantwoordelijkheid voor hun woonomgeving nemen. 

Vivare werkt onder meer met buurtvrienden: huurders die anderen helpen, signalen uit de buurt doorgeven en verbinding organiseren. De lessen uit Merwijde worden inmiddels ook gebruikt in bestaande wijken. 

Van een heel andere schaal is Rijnpark. De gebiedsontwikkeling moet een nieuw stedelijk woonmilieu aan Arnhem toevoegen. Voor een stad met relatief weinig hoogbouw en een regio die vooral bekendstaat om groen en ruim wonen, is dat een fundamentele ingreep. 

Vivare wil daar niet aan het einde van het proces woningen afnemen die als verplicht sociaal aandeel aan een verder voltooid plan zijn toegevoegd. De corporaties willen aan de voorkant medeontwikkelaar zijn en zeggenschap hebben over woningtypen, betaalbaarheid en de sociale kwaliteit van het toekomstige stadsdeel. 

Volgens Van den Bosch is een verdeling afgesproken waarbij corporaties het grootste deel van de productie zelf kunnen realiseren en een kleiner deel in de gemengde gebiedsontwikkeling wordt opgenomen. Die positie geeft verantwoordelijkheid, maar ook grip. 

Naast het stedenbouwkundige plan en de grondexploitatie wil Vivare daarom ook een langjarig maatschappelijk leefbaarheidsplan opstellen.‘Een goede wijk ontstaat niet vanzelf doordat het stedenbouwkundige plan klopt. Je moet ook nadenken over hoe mensen er straks gezond, prettig en veilig kunnen wonen, leven en werken.’ 

Een ontwikkeling met een looptijd van tien tot twintig jaar kan nooit volledig worden dichtgeregeld. In die periode veranderen de woningmarkt, de economie, de regelgeving en de maatschappelijke behoeften. Van den Bosch houdt er rekening mee dat een project van deze omvang meerdere economische cycli en mogelijk zelfs crises zal meemaken. 

De afspraken moeten daarom stevig genoeg zijn om betaalbaarheid en maatschappelijke kwaliteit te beschermen, maar flexibel genoeg om het programma te kunnen aanpassen zonder het hele plan opnieuw te ontwerpen. 

Klein bouwen als grote strategie 

Niet iedere oplossing vraagt om de schaal van Rijnpark. Vivare werkt ook aan een hoekwoningenaanpak voor wijken uit de jaren zeventig en tachtig. 

Op onderbenutte plekken naast bestaande woningblokken kan een compact gebouw met drie appartementen worden toegevoegd. De woning op de begane grond kan bijvoorbeeld geschikt worden gemaakt voor een senior uit de buurt; de appartementen erboven voor andere doelgroepen. 

Wanneer het concept in de hele portefeuille kan worden toegepast, zouden volgens Vivare vijfhonderd tot duizend woningen kunnen worden toegevoegd, zonder dat daarvoor een nieuwe uitbreidingswijk nodig is en met gebruikmaking van bestaande straten, infrastructuur en voorzieningen. 

De betekenis is breder dan het aantal woningen. In veel naoorlogse wijken daalt de gemiddelde huishoudensgrootte. Een woning waarin ooit een gezin woonde, wordt nu door één of twee mensen gebruikt. Daardoor neemt ook het draagvlak voor winkels, verenigingen en andere voorzieningen af. Gerichte verdichting kan de sociale en economische basis van zo’n wijk versterken. 

De eenvoud van het idee botst echter op de complexiteit van de uitvoering. Voor ieder klein gebouw dreigen afzonderlijke procedures, ecologisch onderzoek en langdurige besluitvorming. Wat bedoeld is als herhaalbaar concept, dreigt zo telkens opnieuw een uniek nieuwbouwproject te worden. 

Vivare wil daarom op gebiedsniveau afspraken maken: niet ieder hoekje afzonderlijk beoordelen, maar vooraf bepalen onder welke voorwaarden het concept op meerdere locaties kan worden toegepast. 

Daar sluit conceptueel bouwen op aan. Van den Bosch is bestuurslid van het Netwerk Conceptueel Bouwen en noemt zichzelf zonder terughoudendheid een believer. Industrieel, modulair en verplaatsbaar bouwen zijn volgens hem de experimentele fase voorbij, maar nog niet vanzelfsprekend een onderdeel van de reguliere productie. 

Vivare kiest bij verplaatsbare woningen voor permanente kwaliteit. Geen tijdelijke voorziening die na tien jaar is afgeschreven, maar een volwaardige woning die na twintig of vijfentwintig jaar op een andere locatie opnieuw kan worden gebruikt. 

Dat vraagt een bestuurlijke afspraak die verder reikt dan de eerste locatie. Gemeenten moeten zich durven verbinden aan een toekomstige tweede plek, ook wanneer nog niet exact bekend is waar die zal liggen. 

De volgende stap is een regionale bouwstroom waarin corporaties projecten bundelen en producenten continuïteit bieden. Gestandaardiseerde en deels industrieel vervaardigde woningen, ontwikkeld vanuit een conceptueel kader, kunnen volgens Van den Bosch binnen enkele jaren een regulier onderdeel van de corporatiebouw zijn. Niet alles hoeft maatwerk te zijn; evenmin hoeft alles als een volledig driedimensionale module uit de fabriek te komen. 

‘Het is circulairder en de kwaliteit is over het algemeen beter. De vraag is niet meer of het product deugt, maar of wij als opdrachtgevers voldoende continuïteit kunnen organiseren.’ 

Van samenwerken naar samen ondernemen 

Van den Bosch gebruikt het woord samenwerken steeds minder graag. Nederland kent volgens hem voldoende overlegtafels, bestuurlijke platforms en intentieverklaringen. Vivare zoekt partijen die samen willen ondernemen. 

Het verschil zit in de consequentie. Samen ondernemen betekent dat partijen benoemen wat zij gaan doen, op welk moment, met welke middelen en welk risico zij bereid zijn te dragen. Een gemeente, corporatie, zorgorganisatie of ontwikkelaar hoeft niet hetzelfde belang te hebben. De belangen moeten wel in een concreet resultaat samenkomen. ‘Je kunt mijn week vullen met samenwerkingen. Maar als het bij een periodiek overleg blijft, stoppen we ermee. Daarvoor is de opgave te urgent.’ 

Dat geldt niet alleen voor externe partners. Ook binnen Vivare wil hij verantwoordelijkheid lager in de organisatie leggen. Een servicemedewerker die bij een lekkage staat, een buurtbeheerder die overlast ziet ontstaan of een medewerker die met een betalingsprobleem wordt geconfronteerd, moet de professionele ruimte hebben om direct te handelen. Van den Bosch ziet zijn eigen rol vooral in het geven van richting, het stellen van kaders en het overbrengen van urgentie. Daarna moeten medewerkers hun vak kunnen uitoefenen. 

De beweging binnen Vivare wordt samengevat in vier woorden: durft, doet, verbindt en versnelt. De corporatie is volgens hem opener en ondernemender geworden, maar kan nog meer durven en sneller handelen. De bestuurlijke kunst is de organisatie voortdurend uit te dagen zonder haar structureel te overvragen: de grenzen opzoeken, maar er niet overheen gaan. 

Over vijf jaar wil Van den Bosch daarom niet worden beoordeeld op het aantal beleidsplannen dat Vivare heeft vastgesteld. Hij noemt drie andere maatstaven. Het gaat om het aantal sleutels dat via nieuwbouw, woningdeling, verdichting en andere oplossingen is uitgereikt; het aantal buurten waarin bewoners aantoonbaar meer verantwoordelijkheid en gemeenschapskracht hebben ontwikkeld; en de mate waarin medewerkers met plezier en professionele ruimte hun werk kunnen doen. Dat laatste is volgens hem geen interne luxe. ‘Als medewerkers met plezier werken en zelf problemen mogen oplossen, merkt de huurder daar direct iets van.’ 

Na 35 jaar in de volkshuisvesting is zijn overtuiging niet kleiner, maar preciezer geworden. Een corporatie moet haar schaal, kapitaal en institutionele positie gebruiken om mensen te helpen die zelf weinig macht hebben. Zij moet durven investeren en soms tegen de stroom in doorzetten. Maar zij moet ook het punt herkennen waarop méér geld niet vanzelfsprekend méér maatschappelijke waarde oplevert. 

De stip mag ver weg liggen. De toets bevindt zich uiteindelijk bij de voordeur.