Roelien Ritsema van Eck: ‘We kunnen als sector scherper aan de wind varen’

Je zou verwachten dat de bestuursvoorzitter van een corporatie met een van de hoogste bouwproducties van de sector vooraan staat wanneer de sector in Den Haag om meer financiële ruimte vraagt. Roelien Ritsema van Eck doet iets anders.

Ze onderschrijft de kritiek op de vennootschapsbelasting. Geld dat naar belasting gaat, kan niet naar woningen en wijken. Maar ze heeft weinig op met een debat waarin corporaties vooral uitleggen wat zij niet kunnen zolang de overheid niet beweegt. Zelf stuurde ze de minister een lijst met maatregelen die de woningbouw volgens haar vooruit kunnen helpen zonder dat daarvoor eerst miljarden hoeven te worden vrijgemaakt.

Haar slotboodschap aan Den Haag was even eenvoudig als oncomfortabel: we kunnen als sector scherper aan de wind varen.  

Het is geen vrijblijvende oproep. Ritsema van Eck spreekt vanuit een organisatie die daadwerkelijk veel bouwt. En juist daarin zit de kern van haar verhaal: als de sector aanspraak maakt op maximale publieke steun, mag de samenleving verwachten dat ze zelf ook maximaal presteert.

Productie als legitimatie

De Alliantie beheerde eind 2025 bijna 58.000 zelfstandige huurwoningen. In dat jaar leverde de corporatie 1.182 nieuwbouwhuurwoningen op; nog eens 2.144 waren in aanbouw. De Alliantie geldt al jaren als de grootste maatschappelijke bouwer van Nederland.

Die productiecultuur is ouder dan het voorzitterschap van Ritsema van Eck. Ze trad in 2020 toe tot het bestuur, met financiën en bedrijfsvoering in haar portefeuille, en volgde per 1 november 2025 Rob Haans op als bestuursvoorzitter. Ze zet dus een organisatie voort die al hard bouwde. Haar ambitie is niet om dat succes naar zichzelf toe te trekken, maar om de lat verder omhoog te leggen.

Vraag haar welke van de volkshuisvestelijke opgaven het zwaarst weegt – betaalbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid, doorstroming of beschikbaarheid – en uiteindelijk kiest ze voor aantallen.

‘Je kunt geen woning verduurzamen als je geen woning hebt. Je kunt geen leefbare wijk hebben als je geen wijk hebt.’

Dat klinkt bijna te eenvoudig voor een sector waarin iedere opgave met iedere andere samenhangt. Maar precies daarom is het een scherpe prioritering. Zonder voorraad valt er weinig te verdelen, te verduurzamen of beter te benutten.

De sector moet ook naar zichzelf kijken

Daar begint het ongemak. Want aan bouwambities ontbreekt het in Nederland niet. De beperkingen zijn reëel: locaties, procedures, netcongestie, personeel, bouwkosten en financiering. Ritsema van Eck noemt ze allemaal. Ze erkent ook dat de sector op termijn financiële ruimte tekortkomt.

Maar dat ontslaat corporaties volgens haar niet van de plicht om hun eigen model onder de loep te nemen. De Alliantie heeft jarenlang keuzes gemaakt die niet overal populair waren. Huren werden verhoogd waar dat binnen de regels mogelijk was. Woningen werden verkocht om investeringen mede te financieren. De ontwikkelfunctie werd in een aparte organisatie professioneel ingericht. En productie kreeg consequent een hoge prioriteit.

‘Hoe kan het dat de ene corporatie zoveel meer bouwt dan de andere?’

Ze weet dat het antwoord niet simpel is. Corporaties verschillen in grondposities, regio, financiële uitgangspositie en portefeuille. Maar volgens haar verklaren die factoren niet alles. Organisatiekracht, ondernemerschap, snelheid van besluitvorming en ambitie doen er eveneens toe.

‘In de sector zijn we wel lief voor elkaar.’ En juist daarom, vindt ze, mogen corporaties elkaar nadrukkelijker bevragen op wat wél mogelijk is.

Dat is misschien haar meest afwijkende positie. Ze verdedigt de corporatiesector naar buiten, maar weigert die intern vrij te pleiten.

Vier knoppen voor Den Haag

In haar contacten met Den Haag ordent Ritsema van Eck haar denken langs vier lijnen: inkomsten, woningverkoop, regie op gebiedsontwikkeling en regelgeving.

De eerste is politiek gevoelig. Voor huishoudens die een hogere huur niet kunnen dragen, staat betaalbaarheid voor haar niet ter discussie. Maar ze vindt dat de sector scherper mag kijken naar huurders die financieel meer ruimte hebben. Waarom zou betaalbaarheid voor iedereen op dezelfde manier moeten worden georganiseerd als de draagkracht sterk verschilt?

Dat is voor haar niet alleen een sociaal vraagstuk, maar ook een bedrijfseconomische kwestie. Iedere euro die structureel niet binnenkomt, ontbreekt bij onderhoud, verduurzaming of nieuwbouw.

De tweede knop is verkoop. In veel lokale politieke debatten klinkt verkoop van een sociale huurwoning automatisch als verlies van sociale voorraad. Ritsema van Eck redeneert over een langere periode. Als verkoopopbrengsten worden gebruikt om nieuwe woningen te bouwen, kan de voorraad per saldo groeien. Daarnaast kan verkoop volgens haar de doorstroming bevorderen en bijdragen aan meer menging in een wijk.

Stop je volledig met verkopen, zegt ze, dan valt een belangrijk deel van de investeringsmotor van de Alliantie stil.

Daarmee verlegt ze de toets. Niet: hoeveel woningen heb je verkocht? Maar: wat heb je met het vrijgekomen vermogen teruggebouwd en wat was het maatschappelijke saldo?

De derde knop is regie. Bij gebiedsontwikkeling gaat volgens haar te veel tijd verloren aan onderhandelingen over grondprijzen, programma’s, parkeernormen en lokale eisen. Lokale coalities wisselen, beleid verandert en een project moet opnieuw langs de meetlat. De woningopgave is volgens Ritsema van Eck te langjarig om volledig afhankelijk te zijn van lokale politieke cycli.

De vierde knop is wet- en regelgeving. Regels rond splitsen, woningdelen, verduurzaming en andere vormen van beter benutten kunnen volgens haar eenvoudiger. Dat zijn maatregelen waarvoor niet eerst een nieuw miljardenfonds nodig is.

Den Haag moet ook leveren

Wie alleen het eerste deel van haar boodschap hoort, kan Ritsema van Eck gemakkelijk neerzetten als de bestuurder die vindt dat corporaties niet moeten zeuren, maar moeten presteren. Dat zou haar verhaal tekortdoen.

Want de boodschap werkt nadrukkelijk twee kanten op.

Ze is positief over het feit dat volkshuisvesting weer een nationale politieke prioriteit is. Maar agenderen is niet hetzelfde als uitvoeren. Als de rijksoverheid van corporaties maximale productie verlangt, moet zij volgens Ritsema van Eck ook zorgen voor voldoende investeringsruimte, duidelijke regie, locaties en uitvoerbare regels.

‘Put your money where your mouth is.’

Daar zit geen tegenstelling met haar kritiek op de sector. Haar punt is juist wederkerigheid. De overheid mag geen inefficiëntie financieren. Maar zij kan evenmin maximale productie verlangen als het publieke systeem die productie structureel afremt.

De sector moet presteren. Den Haag ook.

De woningzoekende zonder lobby

Maar bij die discussie over wat Den Haag moet doen en wat corporaties zelf moeten presteren, dreigt één partij uit beeld te raken: degene voor wie al die extra woningen uiteindelijk bedoeld zijn. Daarmee wordt het bestuurlijke debat ook een vraag van vertegenwoordiging: wie spreekt namens de woningzoekende?

Omwonenden kunnen bezwaar maken. Gemeenten stellen voorwaarden. Bestaande huurders hebben rechten. Eigenaren hebben een vermogenspositie en een directe stem wanneer hun omgeving verandert. De toekomstige bewoner van een nog te bouwen woning zit daarentegen nergens aan tafel. Wie vertegenwoordigt degene die door vertraging, uitstel of afstel juist geen woning krijgt?

Dat perspectief maakt ook duidelijk waarom beschikbaarheid voor Ritsema van Eck zo zwaar weegt. Ze wijst erop dat de woningnood veel ouder is dan de recente politieke urgentie doet vermoeden.

‘We doen alsof de woningnood drie jaar geleden is ontstaan, maar die is er al veel langer. Eerst hadden vooral de lagere inkomens er last van. Pas sinds ook de middenklasse er last van heeft, is het een breed politiek thema geworden.’

Dat is een van haar scherpste observaties. De woningnood was er al, maar werd pas een breed politiek probleem toen ook de middenklasse vastliep.

Voor Ritsema van Eck is dat een reden om in procedures het belang van mensen die nog nergens aan tafel zitten explicieter mee te wegen. Want zolang woningen schaars zijn, betekent iedere vertraging, regel of beleidskeuze ook dat iemand langer moet wachten. Daarmee komt ze uit bij het thema dat vrijwel al haar keuzes verbindt: schaarste.

Schaarste is niet weg te organiseren

Meer bouwen blijft voor haar daarom de eerste opdracht, maar nieuwbouw alleen is onvoldoende. Nederland moet volgens Ritsema van Eck ook realistischer leren omgaan met schaarste.

Ruimte, arbeid, geld, energie en locaties zijn beperkt. Tegelijkertijd wordt bestaande woonruimte lang niet altijd optimaal benut. Splitsen, optoppen, verdichten en doorstroming zijn daarom noodzakelijk.

Ze waarschuwt wel voor de gedachte dat zulke ingrepen de traditionele nieuwbouw kunnen vervangen. Optoppen en splitsen zijn vaak complex, arbeidsintensief en relatief duur.

‘We moeten het doen. Maar de snelste manier om woningen toe te voegen blijft gewoon woningen bouwen.’

Haar boodschap is daarmee minder comfortabel dan de belofte dat innovatie alle schaarste oplost. Niet iedere Nederlander kan op iedere gewenste plek, voor iedere gewenste prijs en met iedere gewenste hoeveelheid ruimte worden bediend. Politiek en samenleving zullen ook keuzes moeten durven maken over verdeling. Die verdeling gaat niet alleen over vierkante meters, maar ook over wie waar woont en welke verantwoordelijkheid een corporatie daarin heeft.

Geen zorginstelling, wel verantwoordelijk voor de wijk

Die schaarste is ook sociaal zichtbaar. De sociale huursector huisvest steeds meer mensen met complexe financiële, sociale of zorgvragen. Daarmee komt de leefbaarheid van sommige buurten onder druk te staan.

Ritsema van Eck trekt daar bewust een grens. Een woningcorporatie is geen zorginstelling, geen welzijnsorganisatie en geen politie. Die verantwoordelijkheden moeten niet ongemerkt bij de verhuurder terechtkomen.

De corporatie heeft wel andere knoppen om bij te dragen aan de leefbaarheid in wijken. Vastgoed. Toewijzing. De inrichting van buurten. De combinatie van sociale huur, middenhuur, vrijesectorhuur en koop. Gebouwen kunnen ontmoeting bevorderen en portefeuillebeleid kan helpen een wijk gemengder te maken.

‘Daar kunnen wij van betekenis zijn. Maar je moet niet de rol van zorgpartijen of politie overnemen.’

Het is een relevant onderscheid in een tijd waarin corporaties opnieuw een bredere maatschappelijke opdracht krijgen. Hoe groter de verwachtingen, hoe belangrijker het wordt om scherp te houden waar de verantwoordelijkheid van de corporatie begint en eindigt. Om die afbakening vol te houden, is ook de manier waarop je de organisatie inricht van belang.

‘Wij zijn zelf een bouwstroom’

De schaal van de Alliantie is daarbij geen detail, maar onderdeel van het bedrijfsmodel.

Op de vraag of de corporatie aansluit bij bouwstromen antwoordt Ritsema van Eck: ‘Nee, we zijn zelf een bouwstroom.’

De formulering is luchtig, maar de betekenis serieus. De Alliantie is groot genoeg om continuïteit in de productie zelf te organiseren. Ze heeft een eigen ontwikkelorganisatie, centraliseert functies waar schaalvoordeel ontstaat en legt regionale verantwoordelijkheid juist dicht bij de regiodirecteuren.

Zelf richt ze zich onder meer op landelijke stelselvragen en politieke randvoorwaarden.

Die organisatievorm geeft ook ruimte voor innovatie. De Alliantie werkt met industrialisatie, drones voor vastgoedinspecties, kunstmatige intelligentie en digitale toepassingen in beheer en dienstverlening. Ritsema van Eck wil daarin koploper zijn, maar innovatie is voor haar geen doel op zichzelf. Het moet uiteindelijk de productiviteit, kwaliteit of bewonerswaarde verhogen. Die combinatie van schaal, autonomie en ambitie zegt ook iets over haar eigen leiderschap.

De pacemaker

Haar financiële achtergrond klinkt in vrijwel het hele gesprek door, maar ze beschrijft haar leiderschap niet als dat van de bestuurder die ieder besluit zelf neemt. Ze leunt zwaar op haar directieteam, verwacht inhoudelijke tegenspraak en zegt dat besluitvorming meestal collectief ontstaat.

Bij ambitie ligt dat anders.

Als de keuze is tussen tweehonderd of vierhonderd woningen extra, kiest zij liever voor vierhonderd en voert daarna het gesprek over wat nodig is om daar te komen. Ze noemt zichzelf daarin een ‘pacemaker’, iemand die de ambitie en het tempo bewaakt.

Dat woord past bij de positie die ze voor de Alliantie kiest. Niet afwachten tot alle randvoorwaarden ideaal zijn, maar de organisatie uitdagen om het maximaal haalbare op te zoeken – en vervolgens van politiek en partners hetzelfde vragen.

Daarmee wordt haar verhaal groter dan de strategie van één woningcorporatie.

De wooncrisis wordt niet opgelost door Den Haag tegenover de sector te zetten. Evenmin door publieke verantwoordelijkheid te vervangen door ondernemerschap. Ritsema van Eck verlangt beide: een overheid die volkshuisvesting behandelt als nationale infrastructuur én corporaties die aantoonbaar alles uit hun mensen, vermogen en organisatie halen.

Wie meer geld, ruimte en regie vraagt, moet laten zien wat hij zelf al heeft gedaan. Wie volkshuisvesting tot politieke topprioriteit verklaart, moet de randvoorwaarden organiseren om die ambitie waar te maken.

Precies daarin zit haar meest politieke boodschap: een wooncrisis van deze omvang laat steeds minder ruimte voor partijen die vooral uitleggen waarom eerst de ander moet bewegen.

Wie volkshuisvesting opnieuw tot publieke topprioriteit maakt, moet bereid zijn zichzelf daaraan te laten afrekenen.